Спрос на новостройки в Москве снизится на 35% из-за отмены льготной ипотеки Рассказываем, как изменятся спрос, цены и темпы выхода новых жилых проектов на рынок Московского региона после завершения госпрограммы субсидирования ипотеки на новостройки
С 1 июля 2024 года завершается действие программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»), которая была введена в качестве антикризисной меры в 2020 году. По мнению Банка России, программа исчерпала себя, а для столичных регионов стала почти недоступна после изменения условий — снижения лимита до 6 млн руб. Девелоперы считают, что завершение программы может привести к временному снижению числа сделок и замедлению выхода новых проектов, однако падения цен на квартиры застройщики не прогнозируют.
Рассказываем, что, по мнению девелоперов, ждет рынок новостроек Московского региона.
О программе
Льготная ипотека на новостройки под 8% была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера поддержки строительной отрасли в пандемию. Изначально ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а сама программа была рассчитана до ноября 2020 года. Позже действие программы несколько раз продлевалось, а ее основные параметры менялись (ставка, суммы кредитов, первоначальный взнос). С декабря 2023 года изменились основные параметры программы — был увеличен с 20% до 30% размер первого взноса, а максимальный размер кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти снизился с 12 млн до 6 млн руб. Таким образом, для столичных регионов из-за высоких цен на новостройки программа стала практически неактуальной. Кроме того, воспользоваться программой можно теперь только один раз.
Читайте также: Ошибка или спасение: что чиновники и банкиры говорили о льготной ипотеке
Снижение спроса неизбежно
После отмены льготной ипотеки столичные застройщики ожидают снижения активности покупателей. «В июле и августе мы ожидаем снижения спроса на первичное жилье на 30–35%. Рынку новостроек потребуется время на адаптацию к ситуации и продвижение новых жилых проектов. Но в этот период начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. Осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости», — прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования девелоперской группы компаний «Гранель» Татьяна Боева.
«Если же ситуация будет развиваться по пессимистичному сценарию и с июля ухудшатся условия по семейной программе, полностью отменится льготная ипотека, а IТ-ипотека для рынков Москвы и Петербурга будет ограничена, то количество ипотечных сделок может значительно снизиться, а спрос на первичном рынке имеет все шансы сократиться на 40% и даже больше. По оптимистичному сценарию, замедлить снижение покупательской активности может продление программы семейной ипотеки и модернизация льготной ипотеки под 8%. Это самые популярные программы, на которые в 2024 году приходилось 52% и 29% сделок соответственно», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Фото: Savvapanf Photo / Shutterstock / FOTODOM
В целом отмена льготной ипотеки не означает исчезновения ипотеки как инструмента, особенно в сегментах жилья бизнес и премиум, подчеркнул акционер и председатель совета директоров BMS Development Group Сергей Болдырев. По его прогнозу, доля ипотечных сделок в целом по рынку снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%. «Однако существенно поддержат продажи собственные ипотечные программы застройщиков и совместные программы с банками. Условия по ним привлекательны для покупателей. В целом девелоперы будут искать новые оптимальные инструменты для сохранения уровня продаж и качества продукта», — считает Болдырев.
Стабилизирующим спрос фактором останется семейная ипотека (даже при изменении условий программы), а также IT-ипотека, отметила Татьяна Боева из ГК «Гранель». По ее мнению, также сохранится и траншевая ипотека, которая позволяет разделить кредит на несколько частей: первая часть кредита может быть небольшой, а основную сумму займа можно перенести еще в несколько траншей. В этом случае заемщик выигрывает время для продажи имеющегося жилья на вторичном рынке или отказа от съемного жилья.
«Несмотря на снижение числа сделок в июле, начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. И осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости», — уточнила Боева.
Читайте также: Какие есть альтернативы льготной ипотеке: лизинг, рассрочка и трейд-ин
Рассрочка от застройщиков и новые программы
После завершения льготной ипотеки девелоперские компании начнут разрабатывать собственные продукты, утверждают участники рынка. «При текущей ключевой ставке, установленной Центробанком на уровне 16%, стандартные условия действительно неподъемны для большинства потенциальных покупателей жилья. Средняя рыночная ставка по ипотеке сегодня превышает 18% при ставке по льготной ипотеке до 8%, по семейной ипотеке — до 6%, а по IT-ипотеке — до 5% годовых. В связи с этим крупные банки уже объявили о том, что будут предлагать совместно с застройщиками программы с субсидированными ставками, чтобы снизить нагрузку на покупателя, но их финансовые возможности не безграничны», — рассказала директор по продажам Level Group Алина Ларионова.
Обновленные продукты субсидированной и комбинированной ипотеки в условиях сокращения спроса поддержат рынок новостроек и сгладят последствия отмены программы, подчеркнула руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. «Мы планируем субсидировать ставку до минимального порога, в том числе на короткие сроки, что позволит повысить доступность жилья. Нынешний рыночный уровень ставок от 17% является, по сути, заградительным», — подчеркнула Боева. «Мы также будем формировать программы, которые поддерживают спрос, — это субсидирование, различные рассрочки и уникальные программы, снижающие финансовую нагрузку на покупателя. Застройщики оставляют свои внутренние инструменты, которые позволяют снизить стоимость отдельных лотов для своих клиентов, например скидки», — отметила руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина.
Фото: Oleg Elkov / Shutterstock / FOTODOM
Помимо акций от девелоперов, в ближайшее время появятся новые варианты льготных программ — ипотека для учителей и врачей, специальные программы для военных или какие-то другие нововведения, уточнил заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. Он подчеркнул, что участники рынка вместе с правительством и парламентариями активно обсуждают возможные варианты условий новых программ. Вероятнее всего, адресность льготной ипотеки может распространяться, например, на работников социальной сферы — учителей, врачей, сотрудников МЧС и МВД, а также молодых специалистов (до 30 лет), чтобы стимулировать их создавать семью и заводить детей в более раннем возрасте, считает Рустам Азизов.
Читайте также: