После отмены льготной ипотеки и введения эскроу-счетов для подрядчиков спрос на ипотеку в сегменте ИЖС упал в несколько раз. К каким еще последствиям это привело и как отразилось на ценах — рассказываем вместе с экспертами
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в последние годы называли самым быстрорастущим и перспективным. Но с 1 июля ситуация изменилась. Продажи встали, число подрядчиков сократилось, в компаниях начались увольнения.
Разбираемся, что еще повлияло на сегмент и сколько времени потребуется для адаптации к новым условиям.
Спрос упал, ипотека сведена почти к нулю
Льготная ипотека была локомотивом не только для новостроек, но и для загородного строительства. По оценкам «Дом.РФ», в первом полугодии на программу приходилось около 60% выдач в сегменте ИЖС. Поэтому с отменой льготной программы ситуация резко изменилась — спрос рухнул. В июле выдача ипотеки в ИЖС упала в 6,2 раза, до 4 тыс. Для сравнения, в сегменте новостроек продажи сократились всего в три раза.
В сентябре падение спроса сохранилось. По данным «Дом.РФ», россияне оформили 3,6 тыс. кредитов на 40 млрд руб. на строительство собственных домов. Это на 73% меньше, чем годом ранее, по количеству и на 33% — по объему. Резкое сокращение спроса на ипотеку в сегменте ИЖС подтвердили в Сбербанке. По данным аналитиков «Домклик», после отмены льготной ипотеки выдачи на ИЖС сократились в июле — сентябре примерно в пять раз к аналогичному периоду прошлого года.
Читайте также: Месяц без льготной ипотеки: спрос упал, цены держатся
Фото: kuzsvetlaya / Shutterstock / FOTODOM
В Федерации ИЖС отметили, что максимальное падение продаж наблюдалось в августе. В сентябре спрос стал немного восстанавливаться «в связи с тесным взаимодействием банков и застройщиков». «Я как собственник строительной компании хочу сказать, что у нас в июле была одна сделка, в августе — ноль, в сентябре — уже пять», — рассказывал президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
В строительной компании «Дом Лазовского» годовое сокращение спроса на объекты ИЖС оценили как троекратное. Среди причин падения продаж — отмена льготной ипотеки, нехватка лимитов по другим программам с господдержкой, макропруденциальные меры (повышенные требования к долговой нагрузке и первому взносу) и высокая ставка ЦБ, которая сделала рыночную ипотеку недоступной, пояснил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По оценкам «Дом.РФ», в октябре средняя рыночная ставка на строительство дома превысила 23% годовых. «Последние две причины привели к тому, что мы наблюдаем резкий переток целевой аудитории в аренду ИЖС. Итог — доля ипотечных сделок в нашем портфеле сведена к нулю», — отметил Максим Лазовский.
Одновременно с этим резко сократился спрос на участки с подрядом и сами подряды — летом в сегментах эконом и комфорт падение было на 75–77%, что напрямую связано с изменением ипотечных программ, добавил учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. «В сентябре в комфорт-классе наметился рост: некоторые строительные компании начали работать с эскроу-счетами, и с июля доля ИЖС в рамках семейной ипотеки выросла с 2,3% до 7,4%», — отметил эксперт.
В годовом выражении отмечен рост
В то же время за счет рекордного спроса первого полугодия, который был вызван ожиданиями завершения льготной программы, совокупная выдача ипотеки на частное домостроение по итогам девяти месяцев заметно выросла. По данным «Дом.РФ», к аналогичному периоду 2023 года в количественном объеме выдачи выросли на треть, а в денежном — на 71%. Всего с января по сентябрь россияне взяли на строительство частных домов 97 тыс. кредитов на 540 млрд руб.
Влияние эскроу-счетов
Помимо отмены льготной ипотеки, влияние на рынок оказал переход на эскроу-счета по договорам подряда. Например, сейчас оформить кредит по семейной ипотеке можно только при использовании подрядчиком счетов эскроу. Это привело к сокращению числа подрядчиков, готовых работать по новым правилам. По оценкам «Домклик», с июля число активных подрядчиков уменьшилось в разы — с 3,5 тыс. до 900.
Фото: Bilanol / Shutterstock / FOTODOM
«Действительно, не все подрядчики готовы работать со счетами эскроу. Однако дефицита предложения с этой стороны не наблюдается, поскольку сокращение количества подрядчиков в сегменте ИЖС явно не успевает за снижением спроса», — рассказали в пресс-службе «Сбера». «В результате, по нашим оценкам, в июле — сентябре предложение в этом сегменте в полтора-два раза превысило уровень аналогичного периода прошлого года», — добавили там.
Читайте также: Частные дома можно строить по эскроу. Как это отразится на рынке ИЖС
Переход на счета-эскроу поменял структуру финансирования стройки, в связи с этим происходит адаптация участников рынка (банков, подрядчиков, заказчиков) к новым условиям, пояснили в институте жилищного развития. В то же время новые правила игры подразумевают повышение прозрачности сегмента частного домостроения, в том числе за счет вымывания недобросовестных подрядчиков. «Поэтому в текущих условиях подрядным организациям необходимо корректировать финансовую модель своей деятельности с учетом выстраивающегося цивилизованного рынка ИЖС», — указали в «Дом.РФ».
Среди негативных последствий трансформации рынка ИЖС эксперты указывают сокращение штата сотрудников. «Многие строительные компании после отмены льготной ипотеки были вынуждены сократить число проектов, что впоследствии привело к сокращению действующего штата сотрудников», — пояснил Рамиль Усманов. «В летний период из-за существенного падения спроса на строительство домов некоторые строительные компании сократили штат до 50%», — добавил Валерий Лукинов.
Ввод ИЖС в России снижается второй месяц подряд
По данным Росстата, за сентябрь 2024 года в России ввели более 5,7 млн кв. м частного жилья. Это на 4,4% меньше, чем в сопоставимом периоде прошлого года. Отрицательная динамика сдачи жилья, построенного на землях ИЖС, впервые была зафиксирована по итогам августа этого года. Тогда было сдано около 6,1 млн кв. м частного жилья, что на 8,8% меньше показателей августа 2023 года. Во все остальные периоды текущего года динамика положительная, причем в некоторые месяцы прирост был весьма значительным.
Эффект «шринкфляции»
Завершение льготной ипотеки не повлияло напрямую на цену строительства дома для конечного потребителя, указывают в «Дом.РФ». По данным портала «строим.дом.рф», средняя цена строительства частного дома в октябре составляет порядка 7,6 млн руб., в начале года показатель был таким же. «На рынке частного домостроения наблюдается эффект «шринкфляции». То есть за одинаковую сумму в октябре 2024 года можно построить дом площадью около 117 кв. м, тогда как в январе 2024 года возможно было построить дом площадью около 130 кв. м», — отметили в институте жилищного развития.
Фото: vshq / Shutterstock / FOTODOM
Давление на цены в последнее время оказывал возросший спрос в сегменте ИЖС, который не был обеспечен предложением в достаточном объеме, пояснили в «Дом.РФ». Это вызвало рост цен для конечного потребителя на строительство и на покупку готовых частных домов. Влияние на стоимость также оказали рост цен на стройматериалы, кадровый дефицит и конъюнктура логистического рынка, добавили там.
В то же время некоторые застройщики в сегменте ИЖС после отмены льготной ипотеки и спада продаж начали снижать цену на объекты для привлечения покупателей, добавил президент Федерации ИЖС. «При этом есть и те, кто повышал цену на объекты в связи с повышением себестоимости объектов», — уточнил Рамиль Усманов.
Что касается цен на дома и участки в пределах ЦКАД, то они не снижаются, а растут, в отличие от квартир, отметил Валерий Лукинов. «Это связано с минимальным количеством качественного предложения, что провоцирует существенный рост (30–50% за год) на участки. Однако цены на участки и дома, расположенные далее 70 км от МКАД, замерли до весны», — добавил эксперт.
Читайте также: Стасишин попросил строителей частных домов давать скидки
Что поможет ИЖС
Сейчас рынок частного домостроения находится в состоянии структурных изменений, связанных с новыми условиями работы строительных и подрядных компаний. По оценкам «Дом.РФ», этап адаптации должен завершиться во втором квартале 2025 года, в том числе когда вступят в силу закон об эскроу-счетах при договорах подряда и закон, освобождающий подрядчиков от уплаты НДС.
Среди мер, которые могли бы сейчас поддержать рынок ИЖС, в «Дом.РФ» также называют: